小區物業情況報告
隨著人們自身素質提升，報告的使用頻率呈上升趨勢，報告中提到的所有信息應該是準確無誤的。一起來參考報告是怎么寫的吧，下面是小編為大家收集的小區物業情況報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
小區物業情況報告1
一、我區物業管理工作現狀
(一)住宅小區基本情況。全區住宅小區共有398個(昭山、高新小區61個)，其中有物業公司管理的小區158個，由業主自治的43個，單位自管的22個，區、鄉鎮街、社(村)代管的175個。
(二)全區物業管理工作狀況。我區住宅小區物業管理工作主要由市房產局物業管理科進行統一監管、區物管辦協助管理、街(鄉)物管辦具體承擔指導、協調、監督的職責。某年5月，我區成立了物業管理工作領導小組，在城管執法局下設物業管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區規范物業管理工作實施方案及考核辦法》、《關于印發岳塘區開展無物管小區環境衛生居民自治以及住宅小區星級創建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區住宅小區物業管理專項整治工作方案》，規范了各街(鄉)、社(村)的物業管理日常巡查及協調處理工作，涌現了一批星級小區。各街(鄉)成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業糾紛調處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區物業管理工作。
二、物業管理存在的主要問題和原因分析
(一)法律法規、政策不完善引發的系列問題。一是缺乏物業管理聯動機制。物業管理是一項系統工程，與區、街(鄉)、社(村)工作緊密相連，同時涉及規劃、國土、建設、房產、城管、環保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規，各職能部門的監管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業，區、街(鄉)、社(村)未參與，造成監管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業管理領導小組職能未充分發揮。我市未建立長效的物業管理考核體系，市物業管理領導小組成員單位作用未充分發揮，對物業管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調動物業管理工作的積極性，對基層提出的物業管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區新開發的居民小區在辦理產權證時，房屋維修基金統一交存到市房產局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業公司、業主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發現有少數物業公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業管理工作的人員、編制、經費未作明確規定，出現了人員少、經費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區、街(鄉)、社(村)三級承擔的小區矛盾糾紛調解，對物業公司、業主大會和業主委員會的服務、指導、監管等任務每年都在大幅攀升，現有人員配備難以應對。
(二)小區規劃建設遺留問題多。一是由于規劃、建設、房產等職能部門、物業公司驗收把關不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區環境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產權確定以及經營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業主與開發商、建設單位矛盾突出，物業公司難以協調。二是老舊小區、安置房小區存在管理難。老舊小區一般都是單位建的福利房，小區整體規劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區在規劃建設之初也存在著工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區的財物偷盜頻發、小區安全隱患多、違章建筑多、衛生環境差，無論是小區自治還是社(村)協調聘請物業公司，都難以滿足業主需要。此外，目前老舊小區沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區電梯質量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業公司以屬開發商、建設單位責任為由推脫，引發業主不滿。四是住宅小區普遍存在停車難。
(三)物業公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質參差不齊，侵權行為時有發生。我區共有物業服務企業73家，其中一級資質的4家，二級資質的3家，三級資質的62家，外來的4家。有部分物業公司是前期物業，大部分小區建成后，開發建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業公司，而是將物業管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構，再次利用物業牟利，導致物業公司并非服務于廣大業主，而是服務于開發商和建設單位，物業公司處于強勢地位，業主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產生一系列的侵害業主權益的行為。二是物業管理費收取難，服務質量不高。從調研的小區看，業主以“房屋質量、物業服務不到位”等為由拒繳物業費，導致物業管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業公司往往以“業主繳納物業費不足”為由，單方中止部分服務。當物業公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業費”作為其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質量下降，導致更多業主對物業公司的`服務不滿意，從而不交物業費，形成物業公司服務質量越來越差，物業管理費收取越來越難這種惡性循環的怪圈。三是從業人員素質參差不齊，行業人才匱乏。低收入、低工資的現狀無法吸納高素質人才進入物業公司，致使大量的4050人員、企業改制人員、自由職業人員進入到物業管理行業從事保安和保潔等服務工作，物業公司管理水平低，人員整體素質不高，缺乏服務和創新意識。
(四)業主委員會作用沒有發揮。一是業主委員會的主體地位不明。業主委員會按照《物業管理條例》的規定，它只是業主大會的執行機構，它與物業公司的地位不對等，不具備法人資格。業主委員會在維權過程中，始終非常艱難，暴露了業主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業管理條例》在制度設計時的規范和要求。二是業主委員會組建困難。新開發建設的小區因開發周期長、入住率不高等原因，難以符合業主委員會成立條件，加之開發商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現業主自治。調查中發現大部分小區業主參與物業管理意識不強，召開業主大會選舉業主委員會達不到規定的人數，給組建工作帶來困難。三是業主委員會運作不規范，缺乏監督機制。業主委員會工作規則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規范，且房產部門對物業公司、小區業主委員會的工作監督管理不強，對業主委員會存在亂作為的現象缺乏制約的依據和手段。四是業主委員會成員缺乏責任意識。少數的業主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業主利益角度考慮問題，功利心重，利用業主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業主自我管理和維護意識缺失。表現在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內的事，不關心涉及到全體業主公共利益的"門外事務。
三、關于加強全區住宅小區物業管理工作的建議
為進一步加強和規范物業管理，明確物業管理各方主體責任，全面提升物業管理總體水平，切實改善廣大業主居住環境，促進物業管理市場秩序健康發展，維護社會大局穩定，根據《物權法》，國務院《物業管理條例》，湖南省實施《物業管理條例》辦法，建設部、財政部令[某]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業承接查驗辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》等有關規定，結合我區實際，現就如何加強住宅小區物業管理工作提出如下建議：
(一)完善頂層設計，建立健全法律法規，政府職能部門要當好“裁判員”
1、完善法律法規政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區物業管理納入地方法規建設議程，明確業主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質、未按業主大會決定補建或者續交專項維修資金、未按期繳納物業費等問題的業主相關信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業管理良好環境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區物業管理在構建和諧社會中的作用，建立物業公司準入制度，強化對物業公司的行政監管，理順市、區、街(鄉)、社(村)的職責職能、權利義務，建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協調聯動”的工作機制。三是細化規則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規范監管、簡化維修基金的使用程序，合理調整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發揮作用，充分調動業主委員會、業主參與自我管理的積極性。
2、嚴格依法依規把好規劃建設驗收、移交關。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業公司的規定。同時督促規劃、國土、住建、質監、房產等部門加強對小區開發過程中的監控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內容的把關，進一步規范開發商、建設單位的行為，嚴格落實《湖南省實施辦法》，切實保證小區物業配套設施的同步到位，為后期物業管理創造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區驗收交付工作，規劃、建設、房產部門在對住宅小區開發項目驗收時，區物業管理領導小組成員及所在街(鄉)、社(村)物管辦負責人、物業公司、業主代表作為“第三方代表”共同參與，依據政府職能部門行政許可內容逐項開展檢查驗收。對開發建設不配套等遺留問題，責成開發商、建設單位在規定期限內，高質量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執行的，要依法依規嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發商、建設單位將遺留問題轉嫁到物業公司，力推開發商與業主和諧相處，構建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區的改造步伐。老舊小區特別是改制企業移交管理的小區較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以傾斜，區牽頭，街(鄉)按轄區組織全面摸底，有計劃逐年對小區的基礎設施進行提質改造，對改造后的零散小區進行整合，將形成規模的小區由街(鄉)、社(村)牽頭組織成立業主自治委員會，招標引進正規物業公司進駐。
3、加強對物業公司的監管。加強和完善物業管理勢在必行，政府必須進一步充實物業管理部門人員力量，加強經費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區住宅小區管理事務所，采取購買公共服務的方式，對全區小區的物業行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業主管部門要嚴格執行物業公司的資質等級管理，構建多級次的服務標準體系，并充分發揮基層的監督指導作用，將區、街(鄉)、社(村)、業主的考核評分納入到物業主管部門對物業公司的資質考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執行退出制度。三是組織開展物業管理專項治理。整治服務質量差的物業公司。對以管理者自居，服務質量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分類收取的評估、監測等服務。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務內容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。
(二)規范市場運作，加強協調監督檢查，區、街(鄉)社(村)三級要當好“指導員”。
1、進一步明確工作職責。明確區、街(鄉)、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉)要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經費納入到區、鄉財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業管理納入網格化管理，將業主委員會成員、樓棟長、有小區管理經驗的志愿者或社會公益組織加入到小區管理隊伍。繼續開展對無物管小區環境衛生業主自治及住宅小區星級達標創建工作，并加強對申報、創建、評選結果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監管、行業自律、業主高度自治相結合的綜合管理格局。
2、積極構建物業管理與社(村)建設聯動機制。建立社(村)、業主委員會、物業公司的聯席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業管理關系，建立基層物業管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業糾紛調解機構。區、街(鄉)物管辦應結合文明城市創建工作，進一步督促物業公司落實好《物業管理條例》，加強業務培訓，提高從業人員素質;指導物業公司不斷適應業主的需求，拓展思路，向智慧型小區服務發展，營造清潔、衛生、安全、舒適的生活環境，爭取業主的支持、理解，使物業公司真正成為小區業主的“服務員”。
3、加強對業主大會和業主委員會的指導。業主及業主委員會的自治和監管問題是物業管理行業面臨的主要矛盾之一，指導、監管好業主大會、業主委員會是街(鄉)、社(村)物業管理工作的重中之重。區相關部門要加大對《物業管理條例》等法律法規的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業管理部門、物業公司、小區業主、開發商、建設單位等都能了解物業管理法律法規，自覺履行職責。要增強業主自治意識、有償服務意識、依法維權意識，積極組建業主委員會，協助推薦遵守國家法律法規、模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。對人口規模達到兩千人以上的小區可以成立居民委員會，完善居民委員會與業主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業主委員會制訂議事規則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發揮應有的作用，使業主委員會成為小區的“管理員”。
4、大力提高業主自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，通過規范小區自治的內容，完善小區公約，提高業主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務和責任。區、街(鄉)、社(村)有針對性地在小區開展“文明小區”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區業主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。
小區物業情況報告2
物業管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業技術人員，有效地關心居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優化居民生活環境。隨著經濟社會的持續進展，城市居民對生活質量和改善居住環境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作為人民群眾最關懷、最需要解決的問題自然成為了物業管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業務經費、管理體制、業務水公平因素的影響，多數物業管理單位管理水平參差不齊、大部分物業單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業主委員會與物業管理單位之間缺乏信任基礎等緣由長期存在，致使托付管理的單位、小區特殊是多產權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區物業管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰。
一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業管理人員消防業務素養不高
在平常在履行消防檢查時發覺：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術學問，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防掌握室的值班制度流于形式，有些單位僅滿意于有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關懷，對消防掌握中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發覺問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴峻，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調協作，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特殊是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。
(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明
物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業主的各項合同商定，也就是說，其只對合同商定的'內容負責。而目前普遍狀況是物業管理單位在與業主的交接過程中有許多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同商定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業主特殊是住宅小區業主也基本不關懷除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態，或有故障而不能準時得到恢復，影響了設施的工作效能；
(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理
部分業主往往只注意自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，轉變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，可怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的狀況下未準時與相關職能部門溝通，妥當處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任進展，增加建筑的火災危急性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件
物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區高層建筑的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴峻制約了物業管理單位的工作開展；
(六)消防設施日常修理資金得不到有效保障
由于業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很簡單引起沖突，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀念影響，物業管理處于被動弱勢地位，導致物業管理費用不能準時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業管理企業作為實施單位，提出年度使用方案及分項目修理經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將修理基金分批撥付實施單位，其操作程序簡單，很少有物業單位有決心和急躁去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇
在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的狀況，由于與業主之間存在尖銳的沖突，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注意對物業管理單位的管理與監督，但由于原物業單位未將建筑主體的審驗狀況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入托付物業單位管理范圍，則新物業管理單位就不應擔當相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由全部業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任擔當力量，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關法律規定
政府相關部門應依據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規范業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內容，規定每幢建筑(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發公司托付下屬物業管理單位管理。把建筑消防設施的托付管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續；
(二)提高物業公司的準入門檻
建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必需配備肯定數量的消防專業技術人員，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，準時把握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責狀況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今后消防管理的一項常常性工作，并把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規范物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發覺小區內消失違章違法行為，物業單位應準時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴厲 處理，從嚴懲罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要詳細抓好摸底、統計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增加消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養有所提高。
(五)規范對公共修理基金的管理
《物業管理條例》已明確了修理基金制度相應的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業主的切身利益。因此，必需完善規范修理基金的使用管理，尤其應明確公共部分詳細設施設備相對應的修理基金使用原則、程序等，建立物業單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區及公安派出所應關心物業單位協調各業主，或者物業單位以粘貼公告的形式告知各業主，以便盡快地啟動修理基金，以保證火災隱患能得到準時、有效的整改�？傊�，物業管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門親密協作、協作，共同努力，物業管理單位充分認清火災形勢和火災危害，仔細履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業和城市的經濟進展供應堅實的消防安全保證，才能營造居民小區良好的消防安全環境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。
小區物業情況報告3
物業管理是城市管理和社會建設沖突集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公正競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。
一、基本狀況
我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的進展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業管理掩蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。全部小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業進展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的快速進展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，進展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是特別不錯的狀態了。導致很多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，很多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業服務費收取難。主要表現在：
一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有看法而拒絕繳費。
二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。
三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。
四是由于業主自身的緣由，如業主內部糾紛、業主出租房屋等緣由致使繳費不準時等。
五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業供應的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司供應了許多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。
六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。
七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。
八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也的確存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、修理不準時、收費不規范等狀況。這樣，造成業主對物業服務不滿足，對物業管理企業產生看法，因而拒交物業管理費。
九是當物價部門依據經濟進展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等狀況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司埋怨收不足費而無法服務，業主埋怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透亮 、違反規定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質轉變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業管理缺乏監管。我區全部小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清晰自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有肯定的隨便性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業辦法見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。
6、業主的消費觀念有待轉變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公正的。長此進展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業服務收費管理的看法和建議
１、走強強聯合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上賜予扶持和優待。
2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深化社區，加強日常巡查，對修理不準時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要連續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。
3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開頭，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業接受，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效修理養護。
4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、貯存間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向進展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業收費沖突凸現，商品房沖突相對平穩的特點，實行分類指導方法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。
5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共修理基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的修理費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共修理基金從未提取過。
6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行方法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡潔措施或程序。
7、妥當協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業擔當，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未供應相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應擔當3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣揚力度引導人們正確的'物業消費觀念。物業管理公司本身要留意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣揚和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償供應向有償型的商品供應方面轉化。
9、加大對物業行業的監管力度。推動物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營力量，加強與業主、業委會的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應當注意個人素養方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
11、建立物業管理沖突糾紛調處新機制。探究建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參與社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參與業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業沖突糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和準時處理侵害居民合法權益的大事。
12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”�；謴臀飿I服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業管理有關規定�！督魇∥飿I服務收費管理方法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理進展的客觀要求，修改物業服務收費管理方法成為迫切需求，有關部門應樂觀協作，共同推動新的物業服務收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清晰楚服務。
小區物業情況報告4
根據縣環生態經濟區建設規劃專題會議精神，圍繞環生態經濟區建設規劃的對接工作，我局專門成立了工作組，指派了專人負責，認真疏理18個專項規劃，涉及我局的共有3個規劃，即新型城鎮化規劃，由省建設廳負責編寫；能源發展規劃，由省發改委編寫；新型工業化規劃，由省經貿委負責編寫。為此，我局分別由局班子成員帶隊進行了對接專訪。主要做了下面幾項工作：
1、根據省建設廳提報“十二五”期間重點項目的精神，為更加貼近環生態經濟區建設規劃，3月初，由局主要領導帶隊，規劃部門和重點項目建設人員組成工作組專門到省建設廳規劃處、村建處進行銜接，經了解情況并結合實際，共提報了42個項目供省建設廳備選。
2、為使我縣新型城鎮化規劃能符合省里規劃要求，同時讓我縣更多項目納入省專項規劃，4月2日，局主要領導陪同縣主要領導到省建設廳了解情況，并到相關處室作了專題匯報，就我縣縣城第五輪總體規劃修編和新型城鎮化規劃融入的問題聽取省廳領導和專家的意見，根據省廳領導和專家的意見，目前已物色好縣新型城鎮化規劃的規劃單位，正處于前期基礎資料的收集階段。
3、根據能源發展規劃由省發改委編寫，我縣已上報城市管道天然氣建設項目的.情況，4月2日，由局分管領導陪同縣發改委的同志，到省發改委進行了對接。據悉，縣城管道天然氣建設項目，已申請列入20xx年中央投資計劃，5萬噸/日自來水項目已上報國家計劃，已列入今年投資計劃，鄉、鄉小城鎮自來水建設、縣城自來水管網改造將列入“十二五”規劃，縣鹽化工業城天然氣管道建設將列入“十二五”規劃，老城區污水管網及污水處理廠續建項目將列入今年投資計劃。
4、圍繞縣保障性住房安居工程項目，在確保廉租房500套，力爭廉租房800套，3月中旬，親自帶隊到省、市住房保障部門進行專題溝通。
下一步我局將從以下幾方面繼續做好工作：一是做深做細工作，密切跟蹤省相關單位的編制工作，確保我縣有項目進入相關規劃。二是加強同省建設廳及相關部門的聯系及時掌握信息，反饋情況。三是認真做項目的編撰和項目資料的準備工作，確保隨要隨給。
小區物業情況報告5
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668。69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
�。ㄒ唬I主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為：
一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；
三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。
不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的'鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區，50多萬平米住宅。四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
�。ǘ┢髽I對管理服務的定位不準確我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。
主要表現在：
一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
�。ㄈ├吓f小區基礎條件不配套我市物業管理住宅小區分為三類：
一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40；
二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21；
三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：
一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。
三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
�。ㄋ模╅_發商遺留問題的解決不到位開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。
一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空。
小區物業情況報告6
為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務�，F將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
（一）住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個小區中，20xx年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
（一）物業企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
�。ǘI主大會及業主員會成立情況
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^的物業管理情況
調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業管理模式落后，經營活動不規范
部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的.實際需求。調研的54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成
業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。
召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督
一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業管理體制機制
首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業管理法規宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規范物業管理服務行為
物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區的物業管理
調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境�？芍窒刃袑讉�無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
小區物業情況報告7
縣政府：
9月16日，我縣城市居民小區物業管理交接動員大會后，**鎮和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月18日，在縣建設局房管處召開了監交人（縣紀委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮物管辦）聯席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結束�，F將有關情況報告如下：
一、關于物業交接工作的基本評價：
1.理順了物業管理體制。物業管理工作逐步形成建設局作為行業主管部門，進行上下銜接、業務監管；**鎮作為實施責任主體，構建了“鎮政府是組織者，社區是服務者，居民是參與者”的物管模式，理順了關系，明晰了責任、充實了力量。
2.組建了物業管理網絡。**鎮成立了物業管理領導小組，設立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設備，新購置一輛服務專用車。各社區成立了相應的物業領導小組，并組建了社區物業管理服務中心。
3.建立了基本臺賬資料。包括各小區基本情況、網絡結構等，對存在的突出問題進行了梳理。
4.延伸了社區工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區居民歸屬感和認同感。社區也認為接管小區物業，便于掌握小區人口信息檔案。
5.促進了社會和諧穩定。在交接期間，**小區、**小區和**等居民反映物業問題，經我鎮物管辦和社區及時介入，通過引導和化解，居民的情緒得到緩解。
二、關于我縣物業現狀的基本認識
1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區平面圖、給排水網絡圖、供電網絡圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮（社區）或物業就能解決的，對建設部門、**鎮政府、社區、物業、開發商等相關單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動，全力攻堅。
2.解決突出問題是關鍵。開發企業在小區建設過程中亂改規劃、偷工減料、配套不齊，無社區、物業辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區的.管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。
3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮都要把物管經費列入財政預算，保證需要。
4. 提高服務質量是前提。選聘資質較高的物業進駐我縣，建立物業公司和從業人員信用檔案，開展物業公司“星級”服務評選活動，開展物業公司年度考核工作，提升物業服務水平上臺階、上檔次。
三、關于下一步物業工作的基本思路：
1、實行規劃設計與住房驗收聯動機制。建議縣城新建住宅小區規劃設計強行入軌，規劃設計首先要明確社區事務管理用房和物業管理配套用房的面積、位置、層數，以及公共設施的配套，可讓**鎮參與核實，簽字后方可施工；住宅小區竣工時，**鎮可與建設局、消防大隊等相關部門一同參與項目竣工質量驗收，從而保證新建住宅小區按規劃建設，治標又治本。
2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內與開發商聯系不上的，建議縣政府設立物業基金，年設立物業基金1000萬元，用于住房維修和配套設施改造，實行�？顚Ｓ谩�**鎮政府牽頭維修、改造，建設局監管。
3.設立新建小區質量保證金。質量保證金占總工程造價的5%，由縣建設局質監站收齲如開發企業通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設局要求開發企業限期整改。經過整改仍不能通過驗收的，由**鎮牽頭整改，拿出書面報告，建設局監督，縣政府審核批準。
4.物業服務管理重心下移。責權明晰，對物業服務管理的考評獎懲方案由行業主管部門制定，可由**鎮組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。
5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區，有的房屋已出現不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業主、物業公司等各方利益。
**鎮政府
XX年9月29日
小區物業情況報告8
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況
我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因
隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
（二）企業對管理服務的定位不準確
我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
（三）老舊小區基礎條件不配套
我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的`住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
（四）開發商遺留問題的解決不到位
開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障后，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現行物業法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。
3、現行法規中關于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業主大會的規定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。
在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。
相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。
開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。
小區物業情況報告9
物業管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經濟文化發展起著重要作用。住宅小區物業管理因為關乎人們生活的居家環境、與群眾生活息息相關而倍受關注。
一、當前住宅小區物業管理現狀
去年9月，我市將物業管理職能進行下劃，包河區認真貫徹落實市政府和市房地產管理局的各項要求，努力為轄區居民創造優美、和諧、安全、舒適的居住環境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業管理聯動機制，調處重大物業糾紛等方面做了大量工作。
�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業管理工作從市房地產管理局下劃至各區，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的模式，落實屬地管理，區政府把物業管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業管理機構。
�。ǘ└黝愖≌^物業管理情況。包河區現有各類住宅小區362個，其中有物業管理的小區180個，物業管理面積約20xx萬平方米，物業管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業管理水平相對較高。
�。ㄈ┪飿I服務企業情況。目前在包河區進行物業服務企業共129家，其中具備一級資質的企業8家，具備二級資質的企業18家，其余均為三級資質的物業企業。從各物業服務企業的運行情況看，越是資質高的物業服務企業，為居民提供的服務質量滿意度也越高。
�。ㄋ模I主委員會的成立情況。包河區共有55個住宅小區成立業主委員會。大多數業主委員會發揮作用較好，在選聘物業服務企業、協調企業與業主的關系上做了大量有益的工作。
二、當前物業管理工作中存在主要問題
由于物業管理是一個新興的行業，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關于物業方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：
一是物業管理主管部門力量不足。目前，包河區住建局作為物業管理的主管部門，僅有3人專職從事物業管理工作。各街（鎮）繼去年市開展物業管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業管理涉及面廣和問題多、難協調的現狀不適應。
二是業主委員會運作缺乏監督。業主大會是業主自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，在業主大會閉會期間，主要工作由業主委員會負責執行和落實。由于部分業主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業服務企業以及其他業主產生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點，也是業主委員會成員之間，業主與物業公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的.矛盾業主大會最有權威，但由于業主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩定。
三是前期物業存在諸多弊端。《物業管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業”。實際操作中前期物業服務企業通常是由開發公司的一個部門演變而來，與開發商有著上下級的隸屬和斬不斷的經濟利益關系。一旦開發商因房屋質量與業主發生糾紛，前期物業既要維護開發商的利益，又要維護業主的利益，陷入兩難境地。業主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發商身上的“板子”打在物業服務公司身上。造成監管部門及時協調糾紛難，業主和物業服務公司的“心結”越結越深，導致物業費收繳難等問題，影響物業服務水平，易造成惡性循環，最終損害的是業主的利益。
四是物業企業收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業費，而物業服務企業在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業主利益受損，甚至引發社會不穩定因素。
三、幾點建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關部門及街鎮要主動承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業管理工作，自覺履行義務，保障業主權益。要就業主的義務、物業服務企業的社會責任、積極繳納物業服務費與提高物業服務質量的關系、業主自治組織在物業管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內容進行全面宣傳，使業主、物業服務企業以及政府部門之間能統一認識，自覺做到相互理解、相互支持。
�。ǘ┙y一配備物業協理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專職物業協管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業的事，切實把物業管理的各項工作做扎實。
�。ㄈ┌押们捌谖飿I入口關。前期物業是由開發商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經定下，在小區沒有交付，業主沒有入住的情況下，區級物業管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業管理的監管運作機制，使有關部門和業主能夠實質參與開發商對前期物業選聘、峻工查驗和物業交付工作，減少因開發遺留問題對后期物業管理帶來的困擾，維護業主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I服務企業。包河區現有村（居）屬物業服務企業10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業。這些企業在村（居）范圍內，管理優勢明顯，既解決居民就近就業，又為轄區居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產生糾紛，尤其在三無小區的物業管理方面發揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業做大做強，在服務自管小區的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區延伸，解決當前“三無”小區物業管理難問題。
關于嘉定老居住區物業管理綜合情況的調研報告
嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組
一、引言
物業是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業管理是指業主或者委托的其他人對物業以及區域內與物業相關聯的共同事物進行管理和維護的活動。物業管理是我國住房私有化的產物，是90年代中期產生的一個新興行業。1992年，我區成立了第一家物業公司上海廣廈物業管理有限公司。經過十多年來政府、企業、業主和社會各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區綜合管理。但是隨著我區經濟社會迅速發展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區的物業管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區物業管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業管理基本情況進行工作調研。
二、調研目的、方法和過程（一）調研目的
通過對我區物業管理、老住宅小區居住環境、業委會運作等調查，為區政府有關部門解決物業管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據，使我區城市發展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎。
�。ǘ┱{研對象、方法和內容
調研對象：基層群眾、業主委員會成員、業主代表、物業公司負責
人、社會各界人士。
調研方法：本次調研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發放調查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業公司的物業任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業管理公司經理、業主委員會成員、居委干部和業主代表。
調研內容：重點圍繞物業公司的行風建設、老式住宅居民區的生活環境、業主委員會運作、街坊基金的虧損、物業管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區人民群眾關心的物業管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業管理中的歷史遺留問題。
�。ㄈ┱{研過程
5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區的物業管理現狀展開調研。調研過程中，聽取了區房地局有關部門對我區居住區物業管理的工作匯報；走訪城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區；實地察看了廣廈物業公司、明達物業公司、萬涓物業公司、嘉定區房屋修理應急中心物業服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業主意見7人次，檢查物業工作臺帳18本；發放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區（尤其是老居住區）物業管理的意見和建議。
三、我區物業管理基本情況
據統計，我區現有住宅小區250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業主委員會的住宅小區有226多個，占符合成立條件住宅小區總數的92%。
本區經過工商登記、取得物業管理資質的企業近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業管理的企業55家；注冊在外區，在嘉定從事
物業管理的企業15家，其中骨干企業有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區物業行業從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。
表1全區居住用房分類、特征、分布區域、總面積、總量等統計表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發、80M2以下（改善型）90年代以后開發、120M2以下（基本型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區居民家庭總戶數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區物業管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業主對物業管理行業的意見，調研小組發放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。
表2對目前居住小區滿意率的情況統計表
問卷題目你對目前居住的小區各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區環境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業委會作用發揮不夠、物業管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產生原因，主要是以下幾方面因素：
（一）物業管理體制尚未完全理順
主要表現在：一是本區物業管理工作機制尚不健全。物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及房地、建設、規劃、環衛、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協調各方，難以發揮對居住物業的管理、協調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發性矛盾的應急處理上。社會、政府、業主對物業企業在物業管理中侵犯業主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發率不與物業公司經營好壞掛鉤；二是物業管理沒有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會、物業公司、業主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協調渠道，遇到矛盾和問題經常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I管理條例》中早就明確規定了業主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
�。ǘv史遺留問題沒有及時解決
據統計，76%的業主認為居住區的環境差，歷史遺留問題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時規劃標準低，開發企業見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著相當數量的不成套公房，沒有單獨
的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶占居住總數的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時可見，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現象時而發生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經常發生堵塞等。
老居民區存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業業主10%1：環境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業管理市場化機制尚不成熟
主要表現在：一是物業管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業管理收費標準太低等因素，使物業管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。因此，目前企業規模小、管理水平差、服務方式落后、管理人才缺乏已經成為阻礙我區物業管理正常發展的瓶頸。老居住區物業管理中沒有一家品牌企業，本地企業除廣廈物業近幾年在搞規模經營外，大多數物業企業停留在過去房管所或開發商附屬的模式中苦心經營，企業經營收入還是以物業管理費和過去存
量房租金為主。企業對如何服務好業主研究不深，特別是對物業管理中專業化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業主的反感。據統計，68%的業主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區環境差，物業收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監控值班記錄了。
二是物業管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區物業收費標準低、收繳率低，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業主不滿，從而陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區物業管理費收費標準最低的（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶居民。如果用四班三運轉物業保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業保安人頭費要6萬元。小區物業管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區由誰愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發生（如葉池小區）。
在調研過程中，我們了解到物業企業和居民群眾對物業管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業管理費有必要進行調整。
二、物業管理企業在市場經營中，地位不平等。其他企業可以根據成本提高自己的產品價格，而物業管理費的提高卻受到計劃經濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業企業身上。
關于業主不交物業管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務態度差占15%。從圖２分析，要提高物業管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業主不交物業管理費的另一個原因是動遷居民，據葉城物業公司反映，在工業區南區動遷戶不交物業管理費（達800多戶）已經成為多數動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。
物業公司員工工資在漲，物業管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業公司自行消化D：提高物業費標準40%63%27%97%物業業主0%A：重新選聘物業公司B：降低服務水平
�。ㄋ模┙址换鹛潛p現象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的`售后公房小區面臨著虧損，虧損最大的小區接近100萬元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業管理條例》第十一條規定：業主大會履行決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施職責；第十二條規定：專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經物業管理區域內全體業主的三分之二以上同意通過，那么業主大會才能履行專項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業主三分之二（67%）以上業主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業主出資來續籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表
問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態百分比（%）26134912（五）業委會隊伍的專業素質不高
在當前解決物業管理中最難的問題是什么？調研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業管理費的等級收費；3、業
委會不能有效地代表業主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業委會不能有效地代表業主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區物業管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業委會不能有效地代表業主大會辦事C:物業管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經討論過，這里我們主要分析業委會不能有效地代表業主大會辦事。分析原因主要是：一、業委會地位問題。它不光要代表全體業主行使業主的權利，同時還代表全體業主維護業主的利益。往往有些業委會粉墨倒置，同物業企業一起侵害業主利益；二、業委會成員素質問題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專業人才。特別是業委會主任如果不懂物業方面的專業知識，就很難代表業委會或全體業主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區業委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業委會成員占很大的比例，如果是一般業主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業委會成員，提高業委會成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區政府及有關職能部門圍繞《物業管理條例》，結合我區實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業管理水平的基礎工作，并創新觀念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售后公房的補貼。區房地部門會同區地區辦向區人民政府提出專題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。
3、擴大物業管理社區黨建的試點工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點經驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開展物業管理社區黨建聯建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業管理社區黨建工作。
4、今年7、8月開展物業管理優質服務“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日，將包含物業管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰等項目，倡導優質服務，旨在深化物業管理優質服務內涵，加快提高物業管理行業職工技能，提升物業管理行業人員服務水平。
5、配合市有關部門關于《加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯席會議制度，做好小區綜合管理的各項工作。
總的來說，我區的物業管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業管理中較好的企業有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業主利益為重，認真做好自己服務工作，
在經濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關于加強我區物業管理工作的建議
物業問題是加強社區建設、構建和諧社會的重要內容之一。物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區物業管理水平，尤其是加強老舊小區的物業管理，提出如下建議：
（一）進一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網絡系統。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會發展規劃；解決和協調住宅小區綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點，以為廣大市民創造和諧的居住環境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業管理研究協會，起到調查研究、社會監督的作用。
二是要對全區物業狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發現問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區政府。如，南門開發區多數業主不交物業管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調整健全物業管理的相關制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，要及時制訂并出臺我區關于物業管理的相應制度，進一步明確業主、業主委員會、物業公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區正值小區業主委員會換屆高峰，房地部門要指導好業委會的組建及物業公司的選聘工作，特別是過去在業委會和物業公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業績考核相掛鉤。又如，物業費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。為此，區房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。
四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業管理考核項目，如，業主委員會運作行為是否規范，業主委員會和物業公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業公司信息發布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規定的企業予以通報批評，降低甚至取消物業管理資質，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。
�。ǘ┻M一步加大政府支持力度，改善居民居住環境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關的物業管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業主近半數達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發動工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區物業管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒有獨立的煤衛設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關部門各司其責、協同配合、依法處置的工作機制和綜合協調機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動
遷安置政策（通過業主自我管理的作用，讓全體業主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規劃建設方案；三是開展老居住區改造調查工作，切實掌握我區老居住區的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
�。ㄈ┻M一步完善物業管理市場機制，培育品牌服務企業一是要尊重企業的經營自主權。堅持運用市場競爭機制，規范運作，優勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場監督機制，對違法、違規經營的物業管理企業做到嚴厲查處。物業管理小區逐步實行招投標和業主選聘及解除物業管理公司。物業服務實行“明碼標價”。
二是要實現分等級物業管理標準收費。加快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制。由于多種原因，目前的物業管理收費方法沒有從根本上按經濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制和盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業管理企業長期虧損的局面，確保該行業良性循環、健康發展。
三是要進一步規范業主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區物業管理的市場機制同時，特別是對業主委員會運作行為要進一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業主委員會和物業公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業主委員會真正成為全體業主利益的維護者。
四是要公開物業管理公司的信息。物業公司信息發布是否透明？包括物業服務實行“明碼標價”。（說明：我區本土物業除廣廈物業有一個網站外、嘉城物業有一個網頁外，其他物業好象沒有什么網站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業公司的發展，引導我區物業企業之間進行強強聯合，做強本土物業的品牌為我區廣大業主更好的服務。
�。ㄋ模┻M一步做好其他基礎工作，提升我區物業管理水平一是要提高物業管理和從業人員整體素質。在全區以非正規就業方式建立專業化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開發企業、物業企業、業委會等方面相關人員的培訓，提高從業人員的整體素質。
二是要建立一整套物業管理信息系統。把我區所有從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實施物業管理的物業管理企業情況、我區所有物業的基礎情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據。
三是要依法收繳和使用物業公共維修基金。切實加強物業公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業主所有、專款專用的原則，由區物業主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統一核算到戶、計息到戶，并按規定建立健全相關的監督檢查制度。小區的公共維修部位進行維修時，物業管理企業應提出申請，經業主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業主，用之于業主，防止產生不必要的社會糾紛。
以上是關于嘉定區老居住區物業管理綜合情況的調研報告。由于本次物業管理綜合情況調查活動時間短，而物業管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業務水平有限，調研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業公司和部分社區居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
小區物業情況報告10
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。
補充：
物業管理的水平與小區居民的生活息息相關，小區居民都希望有一個好的物業管理機構，但是，總是事與愿違。物業管理工作不遂人意，也不能去怪物業管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”，以致缺少小區民主管理的“實施人”，各方面的工作缺少監督，也就缺少規范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個問題:
一，選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經過民主選舉產生業主委員會。業主委員會代表所有的業主，對物業管理工作進行監督，維護業主的合法權益。業主委員會成員一定要在業主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業主委員會產生以后，要樹立它的威信。雖然它是民間產生的機構，由于它和居民的生活關系密切，必須對它給予充分的重視。沒有業主委員會，就談不上如何加強物業管理工作。
二，小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民群眾的意見:小區內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源，有的`物業干部也覺得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業主委員會這個問題就比較容易辦。如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士，這些車輛由于車況較差，啟動時噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業主委員會，要求禁止大型車輛停入小區。在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候，他們表示很難接受，通過業主委員會的反復做工作，并為他們落實了停車地點，終于實現了大型車不再進小區。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車位，業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車位的建議。從而把這個建議否決了，確保了大多數業主的權益。業主委員會就是這樣一個小區里的當家人。關系到居民們生活的大事，都要經過他們去做，去落實。有了業主委員會，小區的管理工作順暢多了。
三，小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的。
小區物業情況報告11
物業管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區物業管理的要求越來越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經老小區改造后引進物業進駐小區管理已一年時間了，針對一年來物業管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現將調查情況分述如下：
一、一年來物業管理取得的成效
1、物業管理觀念日益得到重視。由于物業管理聯系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的`要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高�，F在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的物業管理企業來為住宅小區服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發建設單位同樣也經常把小區今后擁有優良的物管企業服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關心其居住小區的物業管理狀況，開始積極參與到小區內的各項物業活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規范物業管理市場，并積極籌措資金改善老小區環境，將其納入物業管理范疇。整個社會對物業管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業管理日益得到大家的關注和重視。
2、老小區物業管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環境，實現舊住宅小區基礎設施和環境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務水平。
3、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。
4、物業管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業主對服務的不滿，常常以不交物業費的方式表達。如虹橋一村二村物業費收取率為78％。二是低收入群體經濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業主對房屋質量缺陷等開發遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業費。
二、對策措施和建議
1、加快物業管理法制建設，完善物業管理政策。同時，根據我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業管理政策制度體系。使物業管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環的道路。
2、大力搞好物業管理宣傳，優化物業管理環境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來講必須對物業管理有一個更高的標準，將物業管理的各項要求、有關法規政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業管理，它的要求是什
小區物業情況報告12
為推動我縣進一步加強和規范物業管理，提升物業管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質量要求，根據學習實踐科學發展觀活動的要求，我局組成專題調研組，深入城區各住宅小區，認真開展物業管理工作調研�，F將調研情況報告如下：
一、我縣物業管理工作的現狀
㈠小區以及物業管理的基本情況
調研結果顯示，我縣已有物業管理企業入駐的小區僅7個，基本上都是新建的住宅小區，面積約50萬平方米，戶數約5300戶，其余多為社區居委會管理或由住戶自請環衛工清掃。已經成立業主委員會的小區僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業太陽城”。
物業管理企業基本情況：目前，在我縣注冊的物業管理企業有3家，均為三級資質的物業管理企業;入駐我縣小區從事物業管理服務的企業有5家。
物業管理從業人員基本情況：全縣物業管理從業人員不到100人。其中持有各類上崗證的不到30人。
�、婢幼⌒^的特點
1、小區檔次差距大。從住宅小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區，也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業管理服務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區較為分散，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全;有的小區建設規模小，相關手續不完備;還有許多小區是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
1、房地產開發建設遺留問題成物業糾紛主因。在物業糾紛投訴中，有相當數量是業主投訴個別房地產開發建設遺留問題而引發的。有的開發商未嚴格按規范和規劃要求配套相應的公共建筑和共用設施，或將配套設施等共有產權挪作經營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設施少等。有的開發商與物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同后，小區公共設施和部位施工監管不到位。有的因工程施工質量遺留問題至今難以解決。
2、物業行政管理體制尚未理順。承擔小區物業行業管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業指導性的工作，按照縣政府辦轉發的《關于明確物業管理職責分工的通知》的要求，相關鄉鎮、居委會應設立物業管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監督業主大會與業主委員會工作，以及對轄區內日常物業管理活動的監管等方面尚未發揮應有的作用。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，業主委員會組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些業主大會與業主委員會建立、運作不夠規范，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業主委員會均或多或少存在要求物業公司提供工作經費的問題。五是有的業主委會成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業主委員會。
4、物業管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區收費難，如太陽城小區。五是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。
5、物業管理服務行為不規范。我縣對物業管理企業的管理和培訓沒有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。
6、無物業管理住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規劃、建設、用地等方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，基本是由社區居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管�？h政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是建設主管部門應按照物業管理相關法規規定，在房地產規劃設計圖紙審批時明確物業共有部位、共同設施使用功能，防止開發商、物業公司擅自處分屬于業主的物業共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容。
2、要健全物業管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”物業管理體制要求，完善和規范物業管理行政管理體系，相關鄉鎮應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、居委會的物業管理隊伍組織建設。其次，要根據“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉鎮、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、居委會對轄區日常物業管理活動的監管作用。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立縣、鄉鎮、居委會、房管等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的'物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業管理法規宣教。運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業委會成員依法履職;促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務;增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而且是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作。
4、要強化物業管理指導監督。一方面，縣政府職能部門與鄉鎮、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。對于業主委員會所需工作經費，應指導其通過業主大會規約來收取，杜絕向物業公司直接索取的現象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉鎮、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛，盡快解決業主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。再一方面，要加強引導，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業服務費的和諧氛圍。同時，按物業服務等級標準逐步提高我縣物業收費標準、提升物業管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內容，真正實現物業管理的雙向選擇。
5、要規范物業管理服務行為。物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，從以下幾方面入手，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一采用收費標價牌形式，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區公告欄等醒目處公布一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業主“明白消費”。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
6、要積極推進舊住宅小區的物業管理�？h政府應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難以起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，改善舊住宅小區的居住環境�？芍窒刃袑讉�無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
小區物業情況報告13
xxx市xx區居民委員會：
xx小區物業公司公開選聘工作，至20xx年x月xx日，通過招投標方式中標的“xxxx物業服務有限公司”與業主委員會正式簽訂《物業服務合同》，告一段落�，F將工作情況報告如下：
今年初進行的小區業主大會利用《xx智慧管家小區服務平臺》電子表決，通過了公開選聘小區物業公司的決定。業委會期望與前期物業“xx好管家物業服務有限公司”利用半年時間共同探尋由“包干制”改“酬金制”的管理辦法，以便將小區物業管理工作提升質量，實現業主利益最大化。無奈，好管家物業公司不予合作，甚至在4月中旬采取停發員工工資的方式干擾小區正常生活和業委會工作，繼而x月xx日又通知所有員工停工施壓業委會。小區陷入危險的管理真空狀態，情形十分危急。在政府有關部門召開的協調會上，好管家物業公司負責人明確表示終止在小區的物業服務。由此，業委會不得不于x月xx日啟動公開選聘物業公司程序，向xxx市住房保障服務中心正式提交《選聘物業服務申請書》，并與“xxxx物業顧問有限公司”簽訂了《招投標代理合同》。
根據與招投標代理公司商定的流程，業委會發布了《關于公開選聘物業服務企業的.通知》，共有“xxxx物業服務有限公司”等11家企業報名，小區前期物業公司“xx好管家物業服務有限公司”也報了名。x月x日，在招投標代理公司主持下，住房保障服務中心現場監督，物業公司招投標初審會根據報名企業提交的報名資料，評選出5家入圍企業，并公示5天。此后，經過發出《招標書》等合規程序，于x月x日在xx市物業協會召開評審委員會，招投標代理公司主持，xxx市住房保障服務中心派員監督，對5家入圍企業提交的《投標書》現場打分，并對5家入圍企業擬派項目經理實行現場答辯。評審結果，xxxx物業服務有限公司為第一中標候選人，xxxxx物業服務有限公司為第二中標候選人，xxxx綜合服務有限公司為第三中標候選人。x月xx日，業委會與招投標代理公司共同發布《xx小區物業管理招標結果公告》，并向第一中標候選人發出《中標通知書》。根據《招標書》約定，第一中標候選人“xxxx物業服務有限公司”于x月xx日將承諾的自帶備用金xxx萬元，匯入業委會賬戶，并與業委會正式簽訂了《物業服務合同》。
根據《xx經濟特區物業管理條例》第43條規定：“物業服務企業應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后10日內”辦理移交手續。業委會計劃下一步將開展新老物業公司移交工作，屆時恭請居委會領導現場監督指導。
特此報告。
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